专家解读下调房贷利率下限：有助于改善市场预期

5月15日，解读中国人民银行、下调下限银保监会发布《关于调整差别化住房信贷政策有关问题的房贷通知》。通知指出，利率下调首套住房商业性个人住房贷款利率下限至相应期限贷款市场报价利率减20个基点，有助于改二套住房商业性个人住房贷款利率政策下限按现行规定执行。善市该通知是场预本轮地产下行周期中首个全国层面的调控政策，具有较强的解读信号意义，有助于房地产市场预期的下调下限改善。

植信投资研究院研究员李晓晴指出，房贷《关于调整差别化住房信贷政策有关问题的利率通知》是本轮地产下行周期中首个全国层面的调控政策，具有较强的有助于改信号意义，有助于房地产市场预期的善市恢复和改善。据统计，场预2022年以来，解读已经有100多个城市陆续放松了地产调控政策，包括取消限购限售、降低首付比例、下调贷款利率以及放松公积金贷款标准等，但都仅限于地方层面。受居民购房信心和意愿不足的影响，叠加本土疫情冲击，房地产销售情况仍未出现好转。1-4月全国商品房销售面积同比下降20.9%，延续一季度下降趋势。4月居民中长期贷款本年度第二次负增长，居民购房信心和意愿持续低迷，亟需政策进一步支持。4月29日，中央政治局会议强调支持各地从当地实际出发完善房地产政策，支持刚性和改善性住房需求，促进房地产市场平稳健康发展。本次央行调整首套房贷款利率下限是对政治局会议的呼应，也是对当前地产销售低迷态势的积极应对。

李晓晴表示，首套房贷款利率下限调整进一步打开房贷利率下行的空间。根据央行银保监会的通知，结合当前LPR报价，首套房贷款利率最低可至4.4%，二套房贷利率最低维持5.2%不变。根据央行一季度金融报告，一季度末个人住房贷款加权平均利率为5.49%，位于历史50%分位；与此同时，个人住房贷款加权平均利率与金融机构贷款加权平均利率的利差为84bp，位于历史上的绝对高位，住房贷款利率存在进一步下调的空间和动力。考虑到不同地区银行资金成本差异，在坚持因城施策原则下，预计一线城市下调房贷利率下限可能性较小，二三线进一步下调房贷利率下限可能性较大。

另外，李晓晴强调，首套和二套贷款利差拉大，既可以更好地满足刚需和真正的改善型需求，又可以抑制投机性需求。从近期各地政府出台的调控政策来看，例如郑州“认贷不认房”、长沙“以租换购”等，对改善型需求的支持力度有所加大。特别是部分城市明确清偿首套房贷后再次购房等情况执行首套房贷政策，使得改善型需求也可以享受较低的首套房贷款利率，以期促进房地产销售逐渐企稳回升。考虑到当前房企信用风险仍未出清，疫情冲击仍在发酵，预计本轮销售将于二季度末进入筑底阶段。

下个阶段，预计房地产调控政策将进一步放松，全国层面针对性的支持性措施将继续加码，地方层面的各项利好政策将快速出台：一是在满足刚性需求的基础上，加大对改善型住房需求的支持力度。通过实行认贷不认房，卖旧买新等方式放款二套房认定标准；二是坚持因城施策，对于库存较高，土地财政依赖度较强的城市，可通过取消限购限购、降低首付比例等措施促进需求释放，促进库存去化。对于库存水平偏低，需求本就旺盛的部分一线和强二线城市，可通过下调房贷利率等措施促进地产销售企稳回升，从而改善行业预期，带动低能级城市销售回暖；三是适度放松房企预售资金监管，增加对资质优良的房企直接金融支持，缓释相关房企的信用风险。

图：住房贷款利率领先销售1-2个季度