郑州的项目有救了？

地产深度报道

7月28日，郑州中共中央政治局召开会议，郑州会上提出要因城施策用足用好政策工具箱，郑州支持刚性和改善性住房需求，郑州压实地方政府责任，郑州保交楼、郑州稳民生。郑州

“停贷潮”之后，郑州保交楼成为社会关注热点，郑州多地政府及银保监会接连表态保交楼。郑州26日晚间，郑州市场有消息称，郑州郑州市政府相关部门于近期召集了包括建业、郑州鑫苑、郑州世茂、郑州康桥、绿地、正商、融创、瀚海在内的8家房企举行在郑项目情况汇报会，意在探讨纾困项目开发模式。

网上流传的一张日期为7月20日、名为《关于我市头部房企自愿退出项目情况的汇报》的文件截图显示，部分房企已经上报了项目退出的明细及保交楼建设所需金额。

《国际金融报》记者向网传消息中涉及的多家房企求证得知，上述信息并非完全准确。相关人士告诉记者，7月初郑州相关部门牵头召开了项目汇报会，但流出的相关文件并非已出台的正式文件，“只是内部会议材料”；亦有知晓情况的人士称，会议出发点是为摸底各家开发商在郑州的项目情况。

据悉，相关部门给予开发商的项目纾困模式主要分为四种，即棚改统贷统还、收并购、破产重组、保障房租赁。

其中，“棚改统贷统还”模式由政府平台公司接收，后期政府主导；“收并购”模式则主要针对资产大于负债的房企，由政府组织国央企、金融机构对接，解决企业现金流问题；资不抵债的则采用“破产重组”模式，由政府组织破产重组，以保证项目交付；销售不畅、建设资金困难的，可选择“保障性租赁住房”模式，由政府组织专项建设贷款。

与会房企根据自家项目具体情况进行提报。

上述模式中，关注度最高的当属棚改统贷统还模式。截图信息显示，融创目前在郑州有7个项目申请退出，其中6个选择棚改统贷统还模式；鑫苑则申请退出7个项目，其中3个选择棚改统贷统还模式。

有熟悉郑州房地产市场的人士向记者分析，郑州市场的延期交付现象很难用市场化手段解决，政府推出四种纾困模式亦是出于这种考量，根据项目具体情况、产值体现具体分析，“有些项目产值在棚改、有的在安置房”。

其直言，郑州当地的土改模式存在一种现象，即商品房交付完后安置房没有盖完，产值仍在，这种情况下政府会给予资金补助，保证安置房正常复工交付，随后政府可通过安置房产值抵扣开发商负债。

对于部分安置房已经竣工交付、但商业地块未开发完成的，则通过计算资产是否能覆盖负债来制定纾困模式，“如果账算得过来就进行整体收购，算不过来就先搁置，解决能算得过来账的项目”。

在该人士看来，开发商需根据不同的项目情况套用不同的纾困模式，并向政府进行申报、审核，“主要是为了解决部分烂尾项目，这方面还是要积极一些，实操性非常大”。

易居研究院智库中心研究总监严跃进亦称，棚改统贷统还模式有助于减轻地方政府的财政压力，同时也是借力国开行政策性金融资源、加快推进棚改工作的一项重要工具。

严跃进指出，此类资金的发放，其实是享受了地方政府或城投平台的信用，在抵押物或担保方面会有更为顺畅的流程，使得资金成本低、资金到位速度快，“预计8月底或9月初可落实资金到位的工作，以促进项目加快按时开工”。

7月中旬，多地市场发生“停贷潮”，据不完全统计郑州有32个楼盘涉及，涉及正商、鑫苑、瀚海等多家房企。譬如鑫苑，导致目前多个项目停工的主要问题是资金，有知情人士称，该公司曾尝试对项目正常开工建设、出售，“后续资金跟不上，就几个项目都停了”。

正商的情况则相对复杂一些，其不仅是开发商，亦是总包单位。为了稳住市场，该公司选择了“弃车保帅”的策略，即保证优质项目开工建设，搁置部分劣质项目，而这部分被搁置的项目则多分布于地级市。

今年年初至今，郑州一直走在救市前沿，不断出台措施维稳楼市。3月，该城出台“郑19条”救市政策，限购政策松动、房贷加量降价、优化土地出让金支付方式……

多维度松绑下，郑州当月新房成交3852套，环比上涨47.47%，成交规模有所回升，但由于房地产销售市场整体疲软、开发商融资未能完全恢复等原因，购房者心理预期亦受到较大影响，回升情绪难以得到持续。也是因此，郑州救市措施不断加码，此番对于烂尾楼的纾困模式探讨或许亦将为其他城市提供解题思路。

“郑州探讨的纾困模式为各地停工风波的解决提供了较好的模板和指导，有助于促进后续涉及配套商品房的相关房企问题的解决，具有较好的示范效应，亦有助于下半年更好地落实银保监会保交楼的政策思路。”严跃进如此说道。

记者  吴典

编辑  左宇

(责任编辑：娱乐)